关键时刻！房地产挺住了李嘉诚！内地依然很重！【每周地产评论】

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3月19日，李嘉诚旗下两家公司长江和记实业（00001.HK，简称“长和”）、长江实业集团（01113.HK，简称“长实”）同一天公布2019年业绩。这也是李嘉诚自2018年宣布退休后，其长子李泽钜交出的第二份成绩单。

据年显示：长和4398.56亿港元的收益总额较去年下降3%，但是利润略微上升2%，达398.3亿港元；长和的业务板块主要由零售、电讯、基建、能源、港口和投资6大方面组成，分别占总收入的38%、23%、12%、11%、8%和8%。尽管利润上升，不过长和今年的派息同去年一样，每股3.17港元，成为重组以来首次派息没有增加的一年。按计划，长和2019年将派发股息每股3.17港元。

长实收入总额较去年增加近49%达963.19亿港元，净利润却下降27.4%，仅291.34亿港元。其中集团收入823.82亿港元，同比增长63.56%；参股的合营企业收入139.37亿元，同比减少1.25%。长实的业务板块包括：物业销售、写字楼、酒店等传统地产业务、飞机租赁和基建，则属于长实关注的方向。其中物业销售是重点。作为长和系旗下最重要的地产平台，长实集团去年实现了823.82亿港元收入，同比大增63.56%。

综合对比长和、长实：一个减收却增利，另一个增收但没增利。

值得注意的是，基建和能源是受冲击严重的两大业务板块，也拖累长和2019年的业绩表现。根据长和年报，两者收益分别为511.91亿港元和476.18亿港元，较上年下降21%和12%，总计33%。长实的基建业务也受冲击，为129.05亿港元，有近6%的降幅。

对于基建部分，长和解释称主要是受多重因素的叠加。一是外币兑换的汇兑损失，二是2018年10月将六项投资直接股权90%经济收益转让予“长和系”的其他三家上市公司，三是出售2.05%电能实业权益录得亏损，四是英国业务盈利减少。同时，公司也提醒到，因长江基建多项受规管业务将于2020年至2023年间重订收费，加之低息的环境，预期收益亦难免会减少。

备受关注的油价下跌，已冲击到了长和的赫斯基石油业务！长和联席董事总经理霍建宁表示，公司测算过油价每桶成本至少在38.5美元，若长期价格在每桶25美元的话会带来至少24亿港元的损失。

但李泽钜依旧保持乐观。“即便按照最坏的情况（25美元每桶），长和也可以承受得起。”他当日补充，低价格会导致部分石油公司停产，供小于求后带来油价上涨动力。

与基建和能源形成鲜明对比的，则是零售、电讯和房地产销售业务，收入总额分别同比上涨4%、21%和84%。因疫情产生的相关需求，李泽钜称：“公司部分业务，未来甚至会比疫情前表现都要好。”“人们对药品的需求正在增加，而且当地政府指示药店要维持营业。当地市民花更多时间留在家中，对电讯的需求亦有所上升。”

另外，零售和电讯业务是长和收入的核心支柱。2019年，这两项业务分别收益1692.25亿港元和1025.01亿港元，占据总收入比重61%。零售主要由屈臣氏集团旗下公司组成，在全球25个市场经营15794家店铺，涵盖包括保健及美容产品、超市、消费电子及电器。保健和美容产品占比84%，为大头。

最重要的是，关键时刻！房地产挺住了，增长最高！作为长实历年来收入的核心，房地产销售业务的地位依然稳健：从营收结构来看，长实集团的收入超过你2/3都来源于物业销售。另外，物业租赁收入同比减少2.4%；酒店及服务套房业务收入同比减少18.77%；物业及项目管理收入同比减少1.8%；基建及实用资产业务收入同比减少1.44%。

业绩报告显示，2019年长实集团物业销售总额641.08亿港元，占比超过66%。其中集团物业销售640.99亿港元、合营企业物业销售900万港元。

期内物业租务收入为港币74.5亿港元，2018年同期为76.3500亿港元。2018年至2019年，净利润从401.17亿港元下降至291.34亿港元。对此，李泽钜解释为，“此前（2018年）有资产的优化，而2019年几乎可以忽略不计。”2018年长实在出售投资物业收益和投资物业公平值变化分别带来119亿港元和40亿港元的利润贡献，而2019年几乎为零。

值得一提的是，在长实的总收入中，香港成为2019年的重点，占比达62.5%，远高于内地15.3%和海外22.1%的总收入占比。而在2018年，香港和内地业务收入占比几乎接近，约35%。

物业销售方面，公告显示，本港楼市于年内受社会事件所影响，惟住宅物业需求持续，而全球维持低息环境，港府10月放宽本地私人楼宇按揭成数，均为正面因素。集团之物业销售贡献较2018年有大幅增长，主要由于旗下海之恋、海之恋•爱炫美、MyCentral及维港颂于2019年入账。内地物业销售鉴于市场因素而较为缓慢，故集团内地物业发展项目落成周期亦因而作出调整。中央政府的房策以「房住不炒」为定位，落实房地产长效管理机制，保持市场稳定。内地及海外其它项目是：东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园、青岛晓港名城、上海湖畔名邸、重庆御峰、武汉观湖园，英国的Chelsea Waterfront，新加坡Stars of Kovan等各地住宅项目。

物业租务方面，整体收益轻微下跌。位于伦敦的5Broadgate商用物业于2019年提供全年租金收入贡献，有助抵销部分因2018年出售TheCenter后不再录得租金收入，以及和记大厦于2019年展开重建工程而仅录得数月收益。和记大厦重建工程顺利，日后将成为中区标志性时尚优质甲厦。坐落西铁沿线占地逾430,000平方呎的荃湾海之恋商场将于2020年下半年正式开业，出租情况理想，将带来租务收益。集团将继续把握固定收入项目之收购机会，提高投资物业组合质素，以带来稳定收益及长期资产增值。

酒店及服务套房业务方面，访港旅客人数的增长趋势于去年下半年逆转，年内集团旗下服务套房收益维持稳定，惟酒店收入则受下半年本地氛围影响而大幅减少，整体收益逊于去年，使基础溢利下跌约2%，惟来年之业务将面临更大挑战。红磡九龙海逸君绰酒店的扩建部分已于2019年8月正式投入运作，北角历山酒店亦将于2020年上半年开业，该两个项目合共提供约1,200间房间。于年终结算日，集团酒店及服务套房组合共有约15,000间客房。

长实集团主席李泽钜指出，物业租赁的收入下降主要由于位于伦敦的5Broadgate商用物业于2019年提供全年租金收入贡献，有助抵销部分因2018年出售TheCenter后不再录得租金收入，以及和记大厦于2019年展开重建工程而仅录得数月收益。

酒店收入下降则因访问香港旅客人数的增长趋势于去年下半年逆转，酒店业务自2019年年中起受香港社会动荡影响，收入较2018年减少9.67亿港元，集团酒店来年的业务也将面临更大挑战。
与此同时，长实集团于香港红磡九龙海逸君绰酒店的扩建部分已于2019年8月正式投入运作，北角历山酒店也将于2020年上半年开业，该两个项目合共提供约1200间房间。截至2019年12月31日，长实集团酒店及服务套房组合共有约15000间客房。

另外，英式酒馆业务集团方面，于2019年10月完成收购英国企业GreeneKing，已为集团提供溢利。

基建及实用资产业务方面，基建及实用资产业务为集团主要固定收入来源之一。CKWilliam集团之溢利贡献为港币15亿4,800万元，该公司业务包括于澳洲及其他国家配电、输气及配气，以及为偏远地区客户提供发电方案。加拿大房屋设备及服务供货商RelianceHomeComfort期内溢利贡献为港币10亿8,600万元，而于欧洲之能源管理综合服务供货商ista溢利贡献为港币12亿6,000万元。根据已订立之经济收益协议，基建业务经济收益为集团提供收入，溢利贡献为港币6亿3,000万元。集团将持续物色环球多元化基建及实用资产与相关投资项目，进一步增强优质现金流，并为整体组合带来增值效益。

2020年，全球经济进入不确定期。李泽钜预计，未来香港本地物业市场将面对不同程度的挑战，并继续由市况及政府相关房屋政策所主导。长远来看，市场对物业的基本需求及购买力将有助楼市恢复平稳发展。李泽钜表示，在目前经济动荡环境之下，集团将继续秉持“发展不忘稳健、稳健不忘发展”原则，于全球物色新投资机遇及发展固有业务，而香港及内地依然为集团的重要市场。

尽管，2019年香港物业被长实委以重任。但，长实土地储备的重点还是在内地。截至2019年年底，在总计9200万平方呎的土地储备中，内地有8400万平方呎、香港和海外各有400万平方呎。

看来，关键时刻，房地产挺住了李嘉诚长子李泽钜交出的第二份成绩单！房地产对长实仍然很重要，未来回归大陆会更重要！

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